Нужно ли получать разрешение на снос здания
Если под разрешением понимать документ, который орган власти выдаёт или не выдаёт по своему усмотрению, — нет. Выдача разрешения на снос здания как отдельная процедура из закона исключена. Собственник сам принимает решение и сообщает о нём в уполномоченный орган в установленном порядке.
При этом оформить снос всё равно придётся, и объём бумаг зависит от объекта. Для многоквартирного дома, склада или производственного корпуса это полноценный пакет с обследованием и проектом. Для частного дома или гаража — минимум документов, но уведомление о завершении сноса нужно и там. Подробно о частных домах — в статье нужно ли разрешение на снос частного дома.
Кто принимает решение о сносе
Статья 55.30 Градостроительного кодекса перечисляет, кто вправе инициировать снос. Чаще всего это собственник здания — застройщик. Решение может принять и орган местного самоуправления или суд: например, в отношении самовольной постройки или аварийного объекта, собственник которого бездействует.
Отдельная история — снос, который инициирует город: реновация жилого фонда, изъятие участка для государственных нужд, освобождение территории под дорогу. Здесь собственник ничего не оформляет, а сроки, адресные списки и компенсации определяются программой и решениями органов власти. Узнать, когда будет снос дома по реновации по конкретному адресу, можно только из официальных графиков программы. Компенсация за снос гаража в Москве при изъятии земли тоже рассчитывается по городским правилам, а не по договорённости с подрядчиком.
Что требует Градостроительный кодекс: обследование, ПОД и два уведомления
Для зданий, на которые распространяется полный порядок, последовательность выглядит так.
- Инженерное обследование объекта. Специалисты оценивают состояние конструкций и выясняют, можно ли разбирать здание безопасно и в каком порядке.
- Проект организации работ по сносу (ПОД). Готовится на основе обследования: методы сноса, отключение сетей, меры безопасности, вывоз отходов, благоустройство площадки.
- Уведомление о планируемом сносе. Застройщик или технический заказчик направляет его в уполномоченный орган по месту нахождения объекта до начала работ и прикладывает результаты обследования и ПОД.
- Работы по сносу. Выполняются по ПОД и проекту производства работ; перед этим здание отключают от сетей.
- Уведомление о завершении сноса. Направляется после окончания работ; на его основании сведения передаются для снятия объекта с кадастрового учёта.
Сроки подачи обоих уведомлений и их формы установлены действующей редакцией ст. 55.31 и утверждёнными к ней формами. Проверяйте их на момент подачи: порядок корректировали, и старые образцы из интернета могут не подойти.
| Документ | Когда нужен | Кто готовит |
|---|---|---|
| Результаты обследования | Когда требуется ПОД | Специализированная организация по договору с застройщиком |
| Проект организации работ по сносу | Для всех объектов, кроме указанных в пп. 1–3 ч. 17 ст. 51 ГрК | Проектная организация |
| Уведомление о планируемом сносе | До начала работ, по правилам ст. 55.31 | Застройщик или технический заказчик |
| Уведомление о завершении сноса | После окончания работ, во всех случаях | Застройщик или технический заказчик |
Что входит в проект и как его готовят, мы разобрали в отдельной статье о проекте организации демонтажа.
Когда порядок упрощённый
Кодекс снимает требование о ПОД для объектов, перечисленных в пунктах 1–3 части 17 статьи 51: индивидуальных жилых и садовых домов, гаражей на участках для личных нужд, объектов вспомогательного использования, а также некапитальных строений. Для них не нужно и обследование, на котором строится проект.
Упрощение не распространяется на объекты культурного наследия и строения в границах их территорий — там действуют отдельные требования охраны. Если здание имеет статус памятника или стоит в охраняемой зоне, начинать нужно с запроса в орган охраны наследия, а не с поиска техники.
Разрешение на снос здания в Москве: что добавляется на практике
Федеральный порядок одинаков для всех регионов, но в столице к нему добавляются городские процедуры. Главная из них — ордер ОАТИ на производство работ: без него площадку нельзя оградить, завести технику и начать демонтаж. Состав пакета и сроки рассмотрения мы описали в материале про ордер ОАТИ на снос здания в Москве.
- отключение от тепловой сети, водопровода, канализации, электроснабжения и газа по условиям владельцев сетей — МОЭК, Мосводоканала, сетевых компаний;
- решения по обращению с отходами сноса: куда вывозятся, кто принимает, как это подтверждается;
- ограждение площадки и схема движения техники, согласованные в составе документации на ордер;
- при работах рядом с дорогами и тротуарами — временная организация движения.
В Московской области ордер оформляется по правилам конкретного муниципалитета, поэтому состав документов там может отличаться.
Технические нормы: какой СП регулирует снос и демонтаж
Юридическую сторону сноса определяет Градостроительный кодекс, а техническую — СП 325.1325800.2017 «Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации». В нём описаны требования к подготовке, методам разборки, безопасности и обращению с материалами. Общие правила организации строительной площадки задаёт СП 48.13330.2019.
Для заказчика важно, что ПОД и проект производства работ должны опираться на эти своды правил. Если подрядчик предлагает начать без ППР, «потому что дом небольшой», это повод насторожиться: при проверке или аварии отвечать будет в том числе застройщик.
Ответственность за снос здания без разрешения и уведомлений
За нарушение порядка сноса предусмотрена административная ответственность. Размеры штрафов зависят от статуса нарушителя и меняются, поэтому ориентируйтесь на действующую редакцию КоАП. Но штраф — не главный риск.
- без уведомления о завершении сноса объект остаётся в кадастре, и налог на имущество, как правило, продолжает начисляться;
- на участке с «несуществующим» зданием сложно оформить новое строительство и сделки с землёй;
- при повреждении соседних зданий или сетей застройщик отвечает за вред, а отсутствие ПОД и ППР лишает его аргументов;
- работы без ордера в Москве инспекция вправе остановить, и площадка простаивает до устранения нарушений.
Что подготовить, чтобы снос прошёл без остановок
Мы выполняем демонтаж и снос зданий разного масштаба, вплоть до демонтажа 9-этажного дома. На крупных объектах заметная часть срока уходит не на технику, а на исходные данные и согласования, поэтому до первой встречи с подрядчиком стоит собрать:
- правоустанавливающие документы на здание и участок;
- технический паспорт или поэтажные планы, если сохранились;
- сведения о подключённых сетях и их владельцах;
- результаты обследования, если оно уже проводилось;
- понимание, что будет на площадке после сноса: котлован, новое здание или благоустройство.
По этим данным инженер на бесплатном выезде определит, какой порядок оформления применим к вашему объекту, какие документы готовим мы, а какие должен подать застройщик.
